شكرى ميخائيل الخبير المثمن: «المزادات» أفضل طرق ...

التقييمات غير المنطقية للمزادات يؤثر على القدرات الشرائية .. واستمرار زيادة أسعار الأراضي رغم اشتراطات البناء

وسط البلد تتناسب مع المشروعات الفندقية والإدارية .. وأسعار الوحدات ستتضاعف خلال وقت قصير

الدولة عازمة على تقديم منطقة وسط البلد بشكل جديد .. والمنطقة مؤهلة للاستثمار المحلي والأجنبي

شفافية طرح المزادات أكسبتها ثقة ومصداقية مطلقة من العملاء .. وحجم الإقبال خير دليل

عروض الشركات العقارية حركت مبيعات 2025.. والسوق العقاري المصري أصبح وجهة للاستثمارات الأجنبية المباشرة

العقار الأول في الاستثمار والأعلى في العوائد .. مقولة لابد من التوقف أمامها لما تحمله من دلالات كبيرة وحقيقية، وتؤكد قوة الطلب على المنتجات العقارية والاستثمارات الجديدة بهذا القطاع، وهذا ما أكده شكري ميخائيل الخبير العقاري والمثمن، خاصة في ظل التنوع العقاري المطروح على الساحة من الحكومة والقطاع الخاص وكذلك سوق الريسيل.

وأوضح أن السوق العقاري شهد خلال السنوات الماضية نهضة تنموية شاملة من حيث التوسعات الكبيرة والفرص الاستثمارية التي كانت بمثابة عامل جذب كبير للعديد من رؤوس الأموال والشركات العربية والمستثمرين، مؤكدًا في حواره مع «العقارية أن المشروعات العقارية بأنشطتها المختلفة سواء عمرانية أو خدمية أو مرافق ساهمت في وضع السوق المصري علي خريطة الاستثمارات العالمية وهو ما انعكس على حجم الاستثمارات الأجنبية التي شهدتها الساحة في الفترة الأخيرة.

وأكد أن المزادات تعد المؤشر الحقيقي والواقعي للأسعار بل والمحدد الرئيسي لآلية العرض والطلب، إلا أن التسعير غير العادل قد ينعكس بالسلب على إدارة ونجاح أي مزاد، مؤكدًا أن أهم التحديات التي تواجه المزادات هي التقييمات غير المنطقية والتي تؤثر على القدرات الشرائية، الأمر الذي يؤكد على ضرورة وضع سعر عادل لما يتم التزايد بشكل سليم ودقيق، خاصة وأنها تتميز بشفافية ومصداقية لدى الكثيرين كونها مرهونة بآلية العرض والطلب، فضلًا عن وجود آليات متنوعة للسداد، موضحًا أن كافة الأنشطة العقارية بالمزادات عليها إقبال كبير من قبل المواطنين.

وتابع: السوق المصري شهد تغيرًا في منظومة التسعير والبيع نظرًا لارتفاع التكلفة ومدد سداد الطويلة، التي ساهمت في وجود حراك في مبيعات الشركات العقارية خلال 2025 بطرحها منتجات بعروض ومدد سداد طويلة تزيد على 10 سنوات.

وأضاف أن مناطق القاهرة الجديدة والشيخ زايد والشروق والسادس من أكتوبر من أعلي المناطق سعرًا بالمدن الجديدة، كما تتضمن قائمة المحافظات الأعلى في القدرات الشرائية هي القاهرة والإسكندرية وأسيوط وسوهاج والمنيا والمنصورة والتي تتميز بطلب حقيقي.

.. ولمزيد من التفاصيل فى الحوار التالى..

السوق المصري من أبرز الأسواق جذبًا للاستثمار والدليل على ذلك حجم الشركات العربية والأجنبية والصفقات التي تم إبرامها مؤخرًا في ظل الفرص الواعدة والبيئة التشريعية التي تهدف لتذليل المعوقات المواجهة الاستثمار.. فما هي قراءتك لذلك؟

استطاعت الدولة أن تغير الخريطة الجغرافية وفق رؤية قومية تضمنت تدشين العديد من المشروعات المختلفة بشتى ربوع مصر سواء زراعية أو صناعية أو سكنية أو سياحية أو خدمية، بمناطق شرق وغرب القاهرة والساحل الشمالي والدلتا والصعيد، مع وضع خطة بتوقيتات زمنية لتنفيذ شرايين تنموية جديدة من خلال الشبكة القومية للطرق لربط الجمهورية بعضها البعض.

السوق العقاري المصري هو قاطرة التنمية الحقيقية للاقتصاد المصري، في ظل الفرص الاستثمارية المطروحة وحجم المشروعات الجاري تنفيذها بالإضافة إلى الطلب الحقيقي من قبل المشترين بمختلف فئاتهم وشرائحهم، والدليل على ذلك الشواهد التي حدثت فعليًا وهي الإقبال المرتفع على منتجاته خصوصًا وأنه يقدم منتجات تخدم كل فئات المجتمع.

ولعل التنمية المستدامة تتطلب مجموعة من الخطوات للوصول إليها، أولها تنفيذ مشروعات بنية تحتية سواء مرافق أو بنية تكنولوجية وطرقًا، وهى النواة الأولى التي بدأت الدولة بتنفيذها لتطبيق رؤية القيادة السياسية في التوسع العمراني، أما الخطوة الثانية فهي خلق فرص استثمارية متنوعة أمام القطاع الخاص وجذب الاستثمارات الأجنبية، بالتوازي مع وضع اللبنة الأولى للمشروعات من قبل الحكومة، والتي تميزت الدولة المصرية خلال الفترة الأخيرة بتنفيذ مشروعات ذكية أبرزها العاصمة الإدارية والعلمين الجديدة والجلالة والمنصورة الجديدة.

ونتيجة لما سبق شهد السوق العقاري توسعًا كبيرًا في الفرص الاستثمارية المطروحة على الساحة العقارية وهذا ما نتج عنه دخول العديد من الشركات المصرية والعربية بالعديد من المناطق، حيث جاءت تلك الفرص بمثابة عمال جذب للاستثمارات الأجنبية والمحلية، ومع مرور الوقت أثبتت العديد من الشركات العاملة بالسوق المصري جدارتها في تنفيذ المشروعات وقوتها المالية، وهذا دليل قوى على استمرارها بالسوق، بينما توارت مجموعة أخرى من هذه الشركات نظرًا لعدم قدرتها على التكيف مع التحديات التي شهدها السوق.

وساهم تعدد الفرص الاستثمارية المطروحة في تنوع المشروعات التي يتم تنفيذها من قبل القطاع الخاص، سواء بشرق القاهرة ومركزها العاصمة الإدارية أو العلمين الجديدة ومنطقة الساحل الشمالي أو منطقة غرب القاهرة أو الصعيد.

وأؤكد أن النمو الاقتصادي الذي شهده السوق المصري جاء بشكل عام ومتنوع بين القطاعات وليس على مستوى النهضة العمرانية فقط، وهذا نظرًا للخطة التي تم العمل عليها بالتوازي في جميع القطاعات الاستثمارية والخدمية.

.. تشهد منطقة وسط البلد حالة من التطوير المختلفة التي تقوم بها الدولة تمهيدًا لإحياء تراثها وطرح الفرص الاستثمارية على المستثمرين بل وبدء تطبيق قانون تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر .. فما هي رؤيتك لتلك المنطقة وهل يسهم ذلك في زيادة الاستثمارات بها؟

بكل تأكيد التطوير الذي تشهده المنطقة سيعود بالنفع على كافة الأنشطة خاصة وأنها منطقة حيوية تحظي بإقبال كبير من قبل الراغبين في الاستثمار، ولكن من وجهة نظري أفضل الأنشطة التي تتناسب مع طبيعة هذه المنطقة هي الأنشطة الفندقية والتجارية والإدارية والترفيهية، خاصة في المقرات الحكومية التي يجري حاليًا إعداد عملية تطويرها سواء من الحكومة أو طرحها على القطاع الخاص.

شهد السوق العقاري متغيرات كبيرة في آليات التسعير التي أثرت على القدرات الشرائية للعملاء الأمر الذي ساهم في طرح منتجات عقارية بعروض ومدد سداد طويلة إلى أي مدي ساهمت تلك العروض في تحريك مبيعات الشركات؟

السوق العقاري المصري هو قاطرة التنمية الحقيقية للاقتصاد المصري، في ظل الفرص الاستثمارية المطروحة وحجم المشروعات الجاري تنفيذها بالإضافة إلى الطلب الحقيقي من قبل المشترين بمختلف فئاتهم وشرائحهم، والدليل على ذلك الشواهد التي حدثت فعليًا وهي الإقبال المرتفع على منتجاته خصوصًا وأنه يقدم منتجات تخدم كل فئات المجتمع، وهذا ما يؤكد أن هذا السوق مصدرًا لثقة المصريين وغير المصريين وهذا برهن في نسب المبيعات الخاصة بالمشروعات العمرانية المطروحة سواء من القطاع الخاص أو الحكومي، وهذا يؤكد استمرار تحسن مؤشرات السوق في 2025.

وأود التأكيد على أن السوق العقاري المصري تغيّرت خريطة مساره منذ 2014 مع دخول النهضة العمرانية التي أطلقتها الحكومة المصرية من تدشين عدد كبير من مدن الجيل الرابع على رأسها العاصمة الإدارية والعلمين، ما أتاح العديد من الفرص الاستثمارية أمام الشركات العقارية والاستثمارية، واستكمالًا لذلك فقد حقق السوق نجاحات كبيرة وبرهان على ذلك الصفقات الكبرى التي تم الإعلان عنها بمنطقة الساحل الشمالي.

وبشأن الانتعاشة التي شهدها الاقتصاد المصري وسرعة دوران حركة الاستثمار بكل القطاعات وعلى رأسها الاستثمار العقاري وهو المستفيد الأول، ناتجة من ثقافة المصريين بشراء الأصول العقارية من أراضٍ ووحدات سكنية باعتباره الاستثمار الآمن والأكثر استقرارًا.

وذكرتم أن العوامل المتعددة أثرت على منظومة التسعير بالسوق العقاري وخطط الشركات العقارية فهل أثرت أيضًا على سياسة التسعير في المزادات؟ وما هي الأسباب التي قد تؤدى إلى رفض المزاد؟

لا شك أن منظومة التسعير والبيع تغيرت كثيراً وبدأت الشركات في طرح منتجاتها بما يتماشى مع التكلفة الفعلية للمنتج، ولكن وبشكل عام السوق العقاري يشهد ارتفاعًا بمعدلات مستمرة ولكن بنسب متفاوتة من منطقة لأخري حسب طبيعة المنتج المطروح وأيضًا نشاطه ولعل المشروعات السكنية والسياحية والتجارية هي الأكثر طلبًا خاصة المساحات التي تتراوح بين 60 و150 مترًا مربعًا؛ وبالأخص الساحل الشمالي الذي سيشهد منافسة شرسة بين الشركات.

وبالتوازي مع سبق يشهد سوق الريسيل حالة من الركود النسبي لارتباطه بنظام الكاش وبدء عودة الجاليات العربية والإفريقية إلى أوطانهم مرة أخري، مع البدء في استخراج التراخيص اللازمة لمشروعات الإسكان العائلي، هذا ما أدي أيضًا لإحداث رواج كبير في حركة بيع العقارات من خلال المزادات العلنية، والتي تحظى بثقة كبيرة من جانب المواطنين والشركات والبنوك نظرًا لسهولة البيع والتنافسية ومن ثم تحقيق أكبر قيمة للبيع من خلال المزادات.

وأذكر هنا أنه خير دليل على ذلك المزادات التي نقوم بها وحجم ومدي الإقبال الذي تشهده، وكذلك المزادات التي يتم الإعلان عنها بالمدن الجديدة من قبل هيئة المجتمعات تشهد منافسة شرسة بين المتقدمين، وبالتالي فإن مؤشر الأسعار في تزاد مستمر، خاصة مع زيادة رغبة الشراء نظرًا لأن العقار مخزن آمن للقيمة، كما أن انخفاض العملة المحلية ساهم فى زيادة المقبلين على الشراء من الدول الأوربية والعربية والمصريين بالخارج.

وأؤكد أن المزادات تحظى بمصداقية كبيرة وثقة من العملاء بمختلف أنشطتهم وهذا نتيجة لشفافية الطرح والقائم على فكرة العرض والطلب واختيار أعلى عرض وأفضل طرق سداد وهذا ما يتلاءم مع طبيعة السوق وحركة الطلب به، لذلك أؤكد أن سوق المزادات العقارية في نمو مستمر، لاسيّما بعد أن سجل ارتفاعًا ملحوظًا خلال الفترة الأخيرة.

ولعل وارتفاع قيمة التقييمات للأصول العقارية سواء أراضي أو عقارات بمختلف أنواعها يعد تحديًا يواجه المزادات بشتى أنواعها، الأمر الذي يتعارض مع الواقع الذي يشير إلى انخفاض القدرة على البيع، مما قد يعرض المزاد للرفض بفعل القيمة غير المنطقية، وأشير إلى أن الأراضي تشهد ارتفاع في الأسعار برغم الضوابط الخاصة باشتراطات البناء.

وما هي الأنشطة الأكثر طلبًا والمساحات الأعلى مبيعات بسوق المزادات؟

بشكل عام السوق المصري من أفضل الأسواق الناشئة التي تتميز بطلب حقيقي بما يضمن تحقيق أعلى عائد استثماري مقارنة بالأسواق المجاورة، ويشهد ارتفاعًا في معدلات الطلب على المشروعات المتنوعة بشكل عام والمولات والمحلات التجارية والوحدات الإدارية خلال الفترة الراهنة بشكل خاص، والتي تتراوح مساحاتها بين 60 و150 مترًا مربعًا؛ حيث تعد الأكثر مبيعًا في المزادات التي عقدت مؤخرًا، يليها الوحدات السكنية متوسطة المساحة والتي تبدأ مساحاتها من 80 مترًا وحتى 150 مترًا في المدن الجديدة وبالأخص مدينة 6 أكتوبر والشيخ زايد والقاهرة الجديدة والعاصمة الإدارية الجديدة والشروق كونها الأعلى سعرًا.

أما بالنسبة للأراضي فتشهد جميع مساحات الأراضي السكنية المتوسطة والصغيرة طلبًا متزايدًا من المستثمرين؛ نظرًا لسهولة إقامة مشروعات صغيرة عليها، منها العمارات والمحلات التجارية والمشروعات الصغيرة، التي يمكن الاستفادة منها على المدى القصير علاوة على سهولة تمويلها، وكذلك الأراضي التي تطرحها البنوك العاملة بالقطاع المصرفي نظرًا لما تتضمنه من تسهيلات عديدة في السداد تصل في كثير من الأحيان ما بين 4 إلى 7 سنوات مع جاهزية الوحدات والتسهيلات والمعاينات الواقعية وهي مزايا يتمتع بها المزاد دون غيره، وهو ما لا يتوافر في الأراضي والوحدات التي يطرحها القطاع الخاص، لاسيما أن التسهيلات هي مفتاح البيع في المزادات العقارية، فالبيع بدون تسهيلات يكون صعبًا للغاية، أما فيما يتعلق بالبيع بالأمر المباشر فيحتمل علامات استفهام كثيرة وإهدار للمال العام في بعض الحالات.

وشهدت القاهرة الكبرى وضواحيها ومحافظة الإسكندرية والمنصورة وبورسعيد وبعض مدن محافظات الصعيد كأسيوط والمنيا وسوهاج، رواجًا وطلبًا متزايدًا على الأراضي والوحدات، في ظل تفضيل المواطنين العودة مرة أخرى لهذه المدن القديمة؛ حيث إن المحافظات تمتلك على قوة شرائية كبيرة ولابد من استغلالها، فمحافظة المنصورة على سبيل المثال لا الحصر بها قوة شرائية كبيرة، الأمر الذي يجعلها فرصة لجميع المستثمرين لإقامة مشروعات استثمارية هناك للاستفادة من هذه القوة الشرائية.